שדרוג הבית לפני מכירה

 " חלל, אור וסדר. אלו הם הדברים אשר זקוק להם האדם. בדיוק כפי שהוא זקוק ללחם ולמקום ללון." ( לה קורבוזיה

פעמים רבות אנשים שהם בעלי דירה/בית שואלים את עצמם מדוע אינם מצליחים למכור או להשכיר את הנכס שבבעלותם. על ידי עיצוב בתים ניתן לקבל תוצאה שונה.

לעיתים התשובה נעוצה בהיעדר מודעות לפעולות בסיסיות שרצוי לבצע בנכס טרם הוצאתו לשוק המכירה או ההשכרה. כי גם בהקשר זה השיווק והתדמית עובדים. באמצעים פשוטים, אך מתוכננים היטב, ניתן לייצר שדרוג הבית לפני המכירה  ממשי של הנכס, כך שלא רק שיימכר או יושכר במהירות, אלא אף יעניק תשואה נאה יותר (הניסיון מלמד שעל כל השקעה של כ- 10,000 ₪ בשדרוג מקדים, ניתן לקבל כ- 50,000 ₪ יותר בעת המכירה).

הרושם הראשוני הוא זה שפועל במהירות הגדולה ביותר על החושים – על הדירה להיות מסודרת, נקייה, אסתטית, נעימה – כזו שמשדרת "כדאי לגור כאן" כמו גם "הדירה הזו טופלה באהבה". ריח של ניקיון ושל מאפה מהווים את הטריגר הראשוני ליצירת חיבור בלתי אמצעי ראשוני לקונים הפוטנציאליים. חשוב לזכור שלא לכל הלקוחות יש את היכולת לדמיין את הפוטנציאל הטמון בדירה – כדאי לעזור להם…

להלן מספר "טריקים" בסיסיים שיעשו עבורכם את עבודת שדרוג הבית לפני המכירה.

ויהי אור

בתהליך עיצוב בתים גם אם הדירה חשוכה בבסיסה, יש להפוך אותה למוארת. להדליק נורות רבות ככל האפשר, לפתוח תריסים וכד', על מנת ליצור תחושה ראשונה של אור ומרחב.

ניפוי

לניפוי יש תפקיד מכריע בהכנת הבית למכירה.

עודף חפצים ורהיטים בדירה אינו מוסיף לדירה אלא גורע, מלבד הנפח והאבק שהם תופסים דירה מסודרת ונקיה מחפצים משרה אוירה נעימה של רוגע, ונותנת תחושת חלל גדול יותר ועושה רושם של דירה מתוחזקת כראוי.

רצוי להגביל את מספר הרהיטים בהתאם לגודל החדר, על הספות והכורסאות לא אמור להיות כלום מלבד כריות לנוי. חשוב לרוקן את המיתלים ואת הניירת המיותרת. לנקות את השיש במטבח שלא יהיו עליו אביזרים מיותרים ואת משטחי השיש והארונות הפתוחים בחדרי הרחצה. את המשטחים והארונות הפתוחים בחדרי הילדים ובחדר השינה.

נקיון – סדר פסח

בית נקי, גם בפינות שלא מגיעים אליהן באופן רגיל, יש לנקות את החלונות והתריסים כולל המשקופים, את כל הרהיטים כולל דלתות של ארונות ושאיבת אבק יסודית של הספות והשטיחים. חשוב גם לשאוב אבק מהתקרה- לפעמים יש שם קורי עכביש שאנחנו לא שמים לב אליהם. כדאי לבדוק אם שיש לכם כתמים על הקירות שצריך לנקות.

גם אם באופן שגרתי הדירה אתם לא מאלה המוגדרים "חולי סדר", רצוי מאוד ואף מומלץ לסדר את הדירה לפני שמגיעים הקונים הפוטנציאליים. ערימות של כביסה, נעליים זרוקות בסלון, בגדים תלויים על ידיות הדלת, עיתונים ישנים וכד' – הם לא המראה המצודד אותם כדאי שתבחרו להציג בפני הקונים/שוכרים.

Handy Man

כל מה שהזנחתם בחודשים האחרונים כי "תיכף עוברים" כדאי לתקן דווקא לפני שמראים את הדירה. כי הפרטים הקטנים עושים את כל ההבדל: ידיות שבורות, חלון סדוק, ברז מטפטף, ארון מטבח חורק – כל אלה משאירים רושם רע של הזנחה ומרחיקים את הקונים/שוכרים.

על טעם ועל ריח

מעשנים? בבית מתגורר איתכם באושר גם אוגר? החלטתם לבשל כרוב בדיוק עכשיו? הריחות שהתרגלתם אליהם עלולים להבריח את הקונים. אווררו את הבית, רססו עם מטהר אוויר ובקיצור צרו חלל המשדר סדר וניקיון וגם מריח כמוהו. ריח של אפיה מהמטבח ייצור דווקא תחושה ביתית.

הפרטים הקטנים

גם אם אתם לא מאלה שמקפידים מאוד על האסתטיקה ועל הפרטים הקטנים, זה הזמן להתעלות על עצמכם. הניחו פרחים באגרטל, זרקו את העציץ הנבול, פרסו מפה יפה על השולחן ועליה העמידו קערה עם פירות טריים. בשירותי האורחים הקפידו על מגבות נקיות, נייר טואלט ואסלה מבהיקה. כל אלה יצרו תחושה של בית ומקום שרוצים לגור בו.

ואל תשכחו את המראה, היא מגדילה ולפעמים אף מכפילה את החלל.

למתי מזמינים?

לזמן שבו אתם בטוחים שהוא הזמן הנכון ביותר. דירה הממוקמת מול גן ילדים/בית ספר רועשת בשעות היום אך שקטה בדרך כלל בשעות אחר הצהריים. דירה מערבית חמה בשעות האחר הצהריים, אך נעימה בבוקר. לכל דירה היתרונות שלה מבחינת הזמן ביממה – סנכרנו את היתרונות הללו עם השעה שבה אתם מזמינים את הקונים הפוטנציאליים.

תצאו בחוץ

שביל כניסה לבית- נקי ומסודר גינה מטופחת וחדר מדרגות מסודר ונקי, הם חלק אינטגרלי מהרושם הראשוני הנוצר אצל הלקוח הפוטנציאלי. נסו להתבונן בסביבת הכניסה לבניין/דירה בעיניים לא משוחדות. חסרה נורה, ניירות/אשפה מפוזרים בלובי הכניסה, הצמחייה מרוטה ועייפה, האינטרקום אינו עובד, לוח המודעות ידע ימים יפים יותר – מספר פעולות פשוטות לתיקון כל אלה, יקדמו במאור פנים את הקונים הפוטנציאליים.

ואם לאחר כל אלה, אתם עדיין רוצים למכור/להשכיר את הדירה, שיהיה בהצלחה!

וקצת יותר מזה . . .

מי שמבקש ליצור אפקט WOW של ממש מוזמן לשקול השקעה מעט יותר מאסיבית לפני מכירה:

צביעה

אין כמו מראה וריח של צבע חדש. צבע הוא האמצעי המהיר, הזמין והזול ביותר ביחס ליתרון החזותי המתקבל. מנגד אין מדכא יותר ממראה של קירות מוזנחים, מתקלפים ומקושקשים. השקיעו בצבע בתבונה – לא צבעים רועשים מידי ודרמטיים מידי, על מנת שלא להבריח את הלקוחות ה"סולידיים" שלכם.

גבס

אלמנטים מגבס אינם יקרים באופן יחסי. ליצור דלפק, נישה, מידוף, מחיצה מגבס וכד' עולים מעט ויוצרים רושם "מעוצב".

תאורה

אם בחרתם להשקיע על מנת לקבל תמורה, לכו עד הסוף. תאורה שקועה, פשוטה ככל שתהיה תעשה למראה הדירה נפלאות, בהשקעה מינימאלית.

ריצוף 

אם הריצוף במצב סביר ויותר, השקיעו בניקיון מקצועי, כולל פוליש, למראה ריצפה מושך, נקי ויוקרתי. אם הריצוף במצב גרוע מאוד, כדאי לשקול ריצוף מחדש באריחים לא יקרים, אשר ישדרגו את מראה הבית ללא היכר, או לבצע פרקט למינציה שהעלויות בקניה ובביצוע אינם יקרות.

בתקופת המכירה, הבית צריך להיות מסודר באופן יומ-יומי. שלא יפתיעו אתכם…

שאלות ותשובות – שדרוג הבית לפני מכירה או השכרה

למה דירות רבות מתקשות להימכר או להיות מושכרות?

ברוב המקרים הבעיה אינה במחיר או במיקום – אלא ברושם הראשוני.
נכס שלא עבר שדרוג מקדים נתפס כעמוס, מוזנח או חסר פוטנציאל, גם אם בפועל הוא איכותי.

מה זה שדרוג הבית לפני מכירה?

שדרוג הבית לפני מכירה הוא תהליך ממוקד של:

• סידור וניפוי

• ניקיון יסודי

• תיקונים קטנים

• שדרוג עיצובי חכם

המטרה: לגרום לנכס להיראות, להרגיש ולהצטלם טוב יותר – ולהעלות את ערכו הנתפס.

האם שדרוג לפני מכירה באמת מעלה את ערך הנכס?

כן. מניסיון בשטח:
השקעה ממוצעת של כ־10,000 ₪
יכולה להניב תוספת של כ־50,000 ₪ ואף יותר במחיר המכירה.

זו אחת ההשקעות המשתלמות ביותר בנדל״ן.

למה הרושם הראשוני כל כך קריטי?

כי קונים ושוכרים מחליטים רגשית בשניות:

• האם נעים כאן

• האם זה מרגיש מתוחזק

• האם “בא לי לגור פה”

לא לכל אחד יש יכולת לדמיין פוטנציאל – ולכן צריך לעזור להם לראות אותו.

איך ריח משפיע על החלטת קנייה?

ריח הוא טריגר חזק:

• ריח ניקיון = ביטחון

• ריח אפייה = ביתיות

• ריחות חיות, עישון או בישול כבד = דחייה

אוורור נכון וריח נעים יוצרים חיבור מיידי.

איך הופכים דירה חשוכה למוארת יותר?

גם בדירה חשוכה:

• מדליקים כמה שיותר גופי תאורה

• פותחים תריסים

• מחליפים נורות לחלשות פחות

אור יוצר תחושת מרחב, ניקיון ואופטימיות.

מה זה שלב ה"ניפוי" ולמה הוא כל כך חשוב?

ניפוי הוא הוצאת:

• חפצים מיותרים

• רהיטים עודפים

• עומס ויזואלי

דירה נקייה מחפצים:

• נראית גדולה יותר

• משדרת סדר

• מאפשרת לקונה לדמיין את עצמו בחלל

אילו אזורים חייבים להיות ריקים ומסודרים?

• משטחי שיש במטבח

• מדפים פתוחים בחדרי רחצה

• שידות, ארונות פתוחים

• משטחים בחדרי ילדים וחדרי שינה

העין מחפשת שקט.

האם ניקיון באמת משפיע על מכירת דירה?

בהחלט. ניקיון עמוק כולל:

• חלונות ותריסים

• משקופים

• ארונות

• תקרות

• שטיחים וספות

יוצר תחושה של בית מתוחזק ומפחית חששות.

אילו תיקונים קטנים אסור להשאיר?

כל פרט קטן משדר מסר:

• ידיות שבורות

• ברז מטפטף

• חלון סדוק

• דלת חורקת

• ארון מטבח לא תקין

קונים רואים בזה סימן להזנחה.

איך יוצרים אפקט WOW בלי שיפוץ גדול?

באמצעים פשוטים:

• פרחים טריים

• מפה יפה

• קערת פירות

• מגבות נקיות

• אסלה מבהיקה

הפרטים הקטנים עושים את ההבדל הגדול.

האם מראות באמת עוזרות למכירה?

כן. מראות:

• מגדילות חלל

• מוסיפות אור

• יוצרות עומק

במיוחד בדירות קטנות – זה כלי עיצובי חכם.

מתי הזמן הנכון להראות את הדירה?

לפי יתרונות הנכס:

• דירה מערבית – בבוקר

• דירה רועשת – בשעות שקטות

• דירה מוארת – בשעות האור הטבעי

התזמון הוא חלק מהשיווק.

האם סביבת הבניין משפיעה על העסקה?

מאוד. הרושם מתחיל עוד לפני הדלת:

• שביל כניסה

• לובי

• חדר מדרגות

נורה חסרה או צמחייה מוזנחת עלולים לפגוע בהחלטה.

מתי כדאי להשקיע קצת יותר?

כשרוצים אפקט WOW:

• צביעה בגוונים ניטרליים

• אלמנטים מגבס (נישות, מידוף)

• תאורה שקועה

• פוליש לריצוף

השקעה קטנה – שינוי דרמטי.

האם כדאי לצבוע לפני מכירה?

כן. צבע:

• משדר רעננות

• מסתיר פגמים

• יוצר ריח של חדש

עדיף גוונים רגועים ולא דרמטיים.

מה עדיף – להחליף ריצוף או לנקות?

• ריצוף סביר → ניקוי מקצועי + פוליש

• ריצוף גרוע → ריצוף פשוט או פרקט למינציה

הרצפה משפיעה על כל תחושת הבית.

איך צריך להיראות הבית בתקופת המכירה?

• מסודר יום־יום

• מינימום חפצים

• מוכן להצגה בכל רגע

כי אף אחד לא מודיע מראש.

למי מתאים שדרוג בית לפני מכירה?

• בעלי דירות למכירה

• נכסים להשכרה

• משקיעים

• דירות ירושה

• דירות יד שנייה

כל מי שרוצה למקסם תשואה.

למה כדאי להיעזר במעצבת פנים בשלב הזה?

כי מעצבת:

• רואה את הנכס בעיני קונה

• יודעת איפה להשקיע ואיפה לא

• חוסכת טעויות יקרות

• מייצרת תוצאה מהירה ומדויקת

זה לא קישוט – זו אסטרטגיה.

שדרוג הבית לפני מכירה – שורה תחתונה

לא מדובר בשיפוץ, אלא:

• בתכנון נכון

• בניקוי עומסים

• ובהבנה עמוקה של פסיכולוגיית קונים

שם נמצאת התשואה האמיתית.

פוסט קודם פוסט הבא